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个人买房减征契税，并非“不缴契税”
2023-08-04
本报记者 阚歆旸
7月31日上午，某在建小区业主群里，程女士转发了一条自媒体链接，题为《重磅！国家税务局：卖房可免增值税，买房可免契税》，并向群内业主提问：买房真的不用缴契税了吗？其实，近期财税部门并未发布买卖住房的税收新政，“不缴契税”的误解究竟从何而来？带着这个疑问，记者进行了跟踪采访。
【资料图】
买卖住房的税收优惠并非新政
截至8月2日15时，程女士在业主群里转发的误读政策的新媒体作品，阅读量已有8.7万次。记者发现，一些自媒体公众号也发布了相关文章，如《突发消息：个人买卖住房，税费减免》《楼市重磅！房产利好！国家税务局：个人买卖房屋全免增值税、减征契税！》等。
记者点进程女士转发的文章链接，发现此文引用的政策，源自近日国家税务总局整理发布的《支持协调发展税费优惠政策指引》（以下简称《指引》）。其中“支持消费提振信心税费优惠”部分，整理了与销售、购买、出租住房有关的税费优惠政策，共19条。“这些税收优惠并非新政，也没有任何一条税收优惠明确买房不用缴契税。”国家税务总局税收科学研究所副所长李平说。
李平分析，《指引》聚焦“协调”这一主题，按照享受主体、优惠内容、享受条件、政策依据的编写体例，对支持协调发展的税费优惠政策进行梳理归集。尽管很多政策早已出台，但是一些购房者对其了解不深，把旧政策当成了新政策。很多自媒体发布的文章，内容原文引用《指引》表述，但为了吸引眼球，将个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房“减征契税”的规定，进一步演绎成“可免契税”。一些纳税人看到这些文章后，又将“可免契税”理解为“不缴契税”。
购买住房可享受哪些税费优惠
常年研究税收政策的国家税务总局黄山市税务局干部严颖介绍，个人购买住房主要涉及契税、印花税。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）、《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第23号，以下简称23号公告），个人购买住房暂免征收印花税。
根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）、《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号）等政策规定，纳税人可以按照家庭拥有住房套数、新购住房建筑面积以及所在地区等具体情况，适用相应契税优惠税率。
具体来说，财税政策规定对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北京市、上海市、广州市、深圳市（以下称特定地区）外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
北京鑫税广通税务师事务所有限公司项目经理王拴拴提示，根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）、《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号），契税计税依据不包括增值税。同时，购买家庭唯一住房的家庭成员范围，包括购房人、配偶以及未成年子女。实操过程中，可以根据购房人提供的户口本、结（离）婚证等申请材料核实家庭情况，再进一步核实是否为家庭唯一住房。家庭第二套改善性住房指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。需要强调的是，特定地区暂不实施家庭第二套改善性住房的优惠政策。
举例来说，2023年4月，王女士（未婚）在北京市购买一套住房，面积为67平方米，购入不含税价格为438万元，其名下仅此一套，其父母名下有其他住房房产。那么，根据财税〔2016〕23号文件，王女士购买的这套住房为家庭唯一住房，适用1%的契税税率，需要缴纳契税438×1%=4.38（万元）；根据财税〔2008〕137号文件、23号公告，可以享受免缴印花税优惠。因此，购买这套住房，王女士共需要缴纳4.38万元税款。
销售住房可享受哪些税费优惠
根据财税〔2008〕137号文件、23号公告，个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税。王拴拴介绍，个人销售住房需要缴纳的增值税及其附加税费、个人所得税，需要根据现住房持有时间和所在地区等因素确定。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，无论是否为特定地区，均按照5%的征收率，全额缴纳增值税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，不同地区增值税处理存在差异：若为特定地区的普通住房销售，免征增值税；非普通住房销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率，缴纳增值税。若为特定地区之外的住房销售，不区分是否为普通住房，均可以享受免税优惠。需要注意的是，附加税费以缴纳的增值税金额为计税依据，2019年1月1日起，对增值税小规模纳税人（含自然人个人）减半征收附加税费。
根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）等，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。不满5年的，如果能提供原值凭证的，应纳税额=（计税价格-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%；未提供原值凭证的，应纳税额=计税价格×（1%～3%），具体比例由省税务局或者省税务局授权市税务局确定。
河北省税务局个人所得税处二级调研员岳建英提示，个人所得税的“家庭唯一生活用房”，指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间。纳税人在申报时，出具的房屋产权证和契税完税证明注明时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
例如，某市居民张先生向李女士出售一套位于市区的普通住房，面积100平方米，产权证所载日期为2021年12月25日。该套房屋均为买卖双方的家庭首套住房，购入含税价格为150万元。假设张先生能够提供有效凭证，证明其购置该房屋时实际支付的价款及相关税费为130万元。该套房屋持有不足2年，应按照5%的征收率全额缴纳增值税。即张先生需要缴纳增值税150÷（1+5%）×5%=7.14（万元），缴纳城市维护建设税7.14×7%×50%=0.25（万元），缴纳教育费附加7.14×3%×50%=0.11（万元），缴纳地方教育附加7.14×2%×50%=0.07（万元），缴纳个人所得税[150÷（1+5%）-130-0.25-0.11-0.07]×20%=2.49（万元）。土地增值税和印花税均可享受免税优惠。综上，张先生销售住房合计缴纳税费7.14+0.25+0.11+0.07+2.49=10.06（万元）。若张先生不能提供证明住房原值的证明材料，如发票、购房合同等，按不含增值税金额的1%～3%核定征收。
值得注意的是，今年年底前，换购住房可以享受个人所得税退税优惠。即根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号）、《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号），2022年10月1日—2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。